Luxury Real Estate, fino all’inizio della pandemia, Milano ha vissuto un boom di attrazione sia su scala europea che globale: il logos è sempre lo stesso; attrarre imprese, battere i record di flussi turistici, ospitare eventi internazionali, investire nello sviluppo sostenibile delle infrastrutture e dei trasporti urbani e suburbani. Sempre mantenendo il suo ruolo indiscusso di capitale mondiale della moda e del design.
Milano ha dimostrato di mettere in atto politiche di sviluppo e rigenerazione del tessuto urbano, migliorando la vivibilità della città. Milano ha un grande potenziale di sviluppo con i nuovi progetti in corso di ideazione e realizzazione (in particolare la nuova linea metropolitana M4, la riconversione delle ex stazioni ferroviarie e i progetti legati ai Giochi Olimpici Invernali 2026), che danno concrete prospettive per un’ulteriore crescita degli investimenti.
Come riferimento, prendiamo a esempio due autorevoli studi, il Globalization and World Cities Research Network della Loughborough University e l’UBS Global Real Estate Bubble Index.
Comprare e vendere
La pandemia ha avuto un impatto a breve termine sul mercato immobiliare milanese. Anche durante il 2021, la domanda delle case di lusso è stata molto superiore all’offerta, nonostante le incertezze economiche e le possibili evoluzioni di scenario durante la pandemia. La domanda è molto selettiva ma eterogenea in quasi tutti i quartieri della città. Il focus punta sulla qualità dell’immobile stesso, soprattutto se si considera la fascia alta, la maggior parte delle operazioni avvengono fuori mercato come collocamenti privati da parte di agenzie immobiliari.
L’appeal tradizionale e internazionale di Milano e la particolarità del suo mercato delle case di lusso ha fatto si che gli effetti della grave emergenza sanitaria non influissero più di tanto, cosa che in altre città ha generato un forte rimodellamento del mercato, con non indifferenti conseguenze.
L’andamento del prezzo richiesto è sostanzialmente stabile, con una riduzione frazionaria della media complessiva. Questa tendenza al ribasso è dovuta a due fattori coesistenti. Che influenzano i prezzi richiesti: le case migliori che escono rapidamente dal mercato e le costanti riduzioni dei prezzi richiesti delle case invendute.
I divari tra i prezzi medi massimi (case più lussuose) e i prezzi medi minimi (case di minore pregio) raggiungono livelli incredibili in alcuni quartieri. Puoi scoprire che a Milano, sulla stessa strada, il prezzo richiesto è di 14.000 euro al mq per una casa di pregio, mentre per un piano rialzato con possibilità di vendita molto minore la richiesta potrebbe essere inferiore a € 7.000 al mq.
Dal 2011 ad oggi, i prezzi richiesti per le case “luxury” sul mercato sono aumentati di quasi l’11%! Mentre i prezzi per le case meno prestigiose sono diminuiti di circa il 7%
Affitti
Il mercato degli affitti continua ad essere attivo, sia locale che estero.
La Brexit e l’effetto flat tax attirano ancora investitori stranieri che necessitano di sistemazioni temporanee e cercano soluzioni adeguate. La domanda proveniente dall’estero, nonostante le restrizioni imposte dalla pandemia, è ancora molto elevata. Si parla del 20% e riguarda quasi esclusivamente le abitazioni di prestigio oltre i 250 mq.
Il tempo medio di locazione è leggermente diminuito di circa 15 giorni a 6,2 mesi. Molte case vengono affittate in tempi molto più brevi, spesso entro tre settimane dal loro lancio sul mercato.
Inoltre, viene registrato una leggera diminuzione del valore medio degli affitti richiesti. Derivata principalmente dal fatturato a bassa offerta che ha visto uscire dal mercato le case migliori. I canoni medi massimi poi, hanno mostrato una debole crescita positiva. Mentre i canoni medi minimi hanno mostrato un trend in diminuzione, a dimostrazione di come la qualità faccia la differenza.
Lo scenario più probabile è una sostanziale stabilità del mercato nel 2022, con domanda in aumento in alcune aree ma con aumenti significativi delle transazioni improbabili per la scarsità di offerte di qualità, soprattutto nelle zone più raffinate della città.
Paolo Faro
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